Des solutions pour bien transmettre son patrimoine immobilier

Quand on pense succession, on pense souvent testament. Mais celui-ci ne prend effet qu’à partir du décès du propriétaire. Quelqu’un qui souhaiterait transmettre son patrimoine avant sa mort peut avoir recours à la donation de son vivant. L’un des avantages est qu’elle peut être effectuée en faveur d’un membre de la famille ou non : n’importe qui peut en être bénéficiaire. Si elle n’est pas soumise aux droits de succession puisqu’elle a lieu avant la mort du donataire, une imposition s’applique sous la forme de droits de donation. Attention : une fois la donation effective, plus question de récupérer le bien à moins de circonstances très particulières, alors réfléchissez avant de prendre une telle décision !

La Société civile immobilière (SCI) est en fait une propriété partagée : vous détenez le bien à plusieurs, par exemple avec vos enfants, chacun étant propriétaire de parts sociales dans des proportions égales ou non. Il faut être au moins deux pour constituer une SCI. Cette solution s’avère pratique en termes de gestion et d’avantages fiscaux mais aussi de succession. Pour établir les statuts, il est indispensable de se présenter devant un notaire, qui vous accompagnera dans les démarches et formalités. Un gérant ou des cogérants sont nommés, généralement les parents dans le cas d’une SCI concluent entre parents et enfants.

Les concepts d’usufruits et de nu-propriétaire vous paraissent obscurs ? Vous devriez vous pencher sur la question : le démembrement de propriété permet d’éviter les droits de succession. Comment ? En divisant la pleine propriété en ses deux composants : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut ainsi continuer d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers, et c’est aussi lui qui paie les charges. Le nu-propriétaire, de son côté, est le propriétaire effectif du bien. Puisque le bien lui appartient déjà, au moment du décès de l’usufruitier, il n’y a techniquement pas de succession, et donc pas de droits à payer.

Bien sûr, la question des droits de succession est primordiale dans la transmission du patrimoine immobilier. Leur montant, la part revenant à chaque bénéficiaire et les droits à un abattement varient en fonction du lien de parenté des héritiers avec le défunt, des donations antérieures, du testament, des éventuelles dettes, et même de la date de la succession. En bref : un véritable casse-tête ! Heureusement, si vous voulez calculer à combien reviendront les frais de succession de votre patrimoine immobilier pour vos héritiers, il existe des outils qui peuvent vous aider à y voir plus clair et à faire des simulations.